Wanneer ben ik als koper in onderhandeling?

U bent in onderhandeling als de verkoper met een tegenbod reageert op uw bod. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is.

Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper wil misschien graag weten of er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Vaak zal de verkopende makelaar wel aan belangstellenden vertellen dat er al een bod is uitgebracht.

Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, want de vraagprijs is niets meer dan een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als de koper en verkoper tijdens het bieden ‘naar elkaar toekomen’, kan de verkoper besluiten om zijn prijs te verhogen en kan de koper zijn bod weer verlagen.

Wanneer komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop – dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden - dan is er officieel nog geen sprake van een koop, maar van een koopintentie. De overeenkomst is pas officieel als de koopakte door beide partijen is ondertekend. De verkopende makelaar stelt de koopakte op. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden. Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Bij uw bod moet u melden dat de financiering 'onder voorbehoud' is.

Word ik koper als ik de vraagprijs bied?

Nee. De vraagprijs is een uitnodiging tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.

Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Dat mag. Elk van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling af te breken en bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure te starten.

De makelaar vraagt een ‘belachelijk’ hoge prijs voor een woning. Mag dat?

De verkoper bepaalt, in overleg met zijn makelaar, voor welke prijs hij zijn woning verkoopt. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

Wat is een optie?

Een optie geeft een partij het recht om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarden, maar de koper wil bijvoorbeeld nog bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie wel gebruikelijk. Maar bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip ‘optie’ gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen, bijvoorbeeld dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen om niet met een andere partij in onderhandeling te gaan.

Ik ben de eerste die belt voor een bezichtiging, ik ben de eerste die de woning bezichtigt of ik ben de eerste die een bod uitbrengt. Moet de makelaar dan het eerste met mij onderhandelen?

Op al deze vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting u daarover te informeren. Het is verstandig, als u serieus belangstelling heeft, de makelaar te vragen wat uw positie is.

Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’?

Nee. ‘Kosten koper’ betreffen de kosten die de overheid verbindt aan de overdracht van een woning: de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers.

3 Dagen bedenktijd

Wie een voorlopig koopcontract ondertekent mag gedurende drie dagen en zonder opgaaf van reden zijn aankoop annuleren. Hoe zat het ook al weer?

Op welk tijdstip gaat de bedenktijd precies in en wanneer loopt deze af?

Als de verkoper de koopovereenkomst al heeft ondertekent gaat de bedenktijd in om 0.00 uur van de dag nadat de koper ook zijn handtekening onder de koopovereenkomst heeft gezet. De bedenktijd loopt dan de derde dag om 24:00 uur af.

Met welk communicatiemiddel moet de overeenkomst ontbonden worden?

Daar zijn geen regels voor. Wij adviseren echter om schriftelijk te ontbinden, bijvoorbeeld met een aangetekende brief met handtekening retour of een faxbericht met ontvangstbevestiging.

Wat als er een weekend -of feestdag in de bedenkperiode zit?

Slechts één van de drie dagen mag een weekend- of feestdag zijn. Gaat de bedenktijd dus in op vrijdag, dan eindigt de termijn niet op maandag om 24:00 uur, maar op dinsdag. Valt het einde van de bedenktijd op een weekend- of feestdag, dan wordt de termijn verlengd tot de eerstvolgende werkdag.

Geldt de bedenktijd ook voor verkoper?

Nee, alleen de koper mag de overeenkomst binnen drie dagen ontbinden.

Wat kost het als de overeenkomst wordt ontbonden?

Als u binnen de termijn van de koop afziet, hoef u geen schadevergoeding te betalen aan de verkoper of zijn makelaar.
Als u derden heeft ingeschakeld voor de aankoop, zoals een aankoopmakelaar of een notaris voor het opstellen van het koopcontract, dan moet u meestal de gemaakte kosten wel vergoeden.